ESVALOR promueve operaciones de sale and rentaback sobre activos

El sale and rentback es un instrumento que se traduce en financiación para las compañías, que se basa en los propios activos de las compañías, generalmente productivos o inmobiliarios, como fuente no finalista de liquidez.

Con la liquidez obtenida de sus activos, las compañías pueden destinar los recursos a cubrir sus necesidades operativas de financiación, proyectos de inversión y desarrollo de negocio o mejora de su estructura financiera.

La operación consiste en la venta del activo a una compañía inversora arrendadora, con el objetivo de ser acto seguido alquilado a la misma compañía vendedora, a un plazo determinado y por unas cuotas determinadas, acordadas por ambas partes y recogidas en un contrato de arrendamiento. Si bien la titularidad y propiedad del bien cambia de manos, el activo se mantiene en las instalaciones de la compañía que sigue usándolo y explotándolo como lo había hecho antes de la operación.

En caso de incumplimiento del contrato por parte de la compañía arrendataria, el propietario del activo tiene el derecho y la capacidad para hacerse con la posesión del bien para recuperar su inversión.

La operación tiene un objetivo principalmente financiero, aunque la operación de arrendamiento que se formaliza después de la venta, tiene carácter de servicio y por tanto incorpora otros atributos y características, y también ventajas a nivel operativo, que van más allá de las puramente financieras.

Es un producto especialmente útil para empresas que disponen de activos productivos o inmobiliarios, necesarios para el desarrollo de su actividad, y que requieran de la obtención de nueva liquidez para hacer frente a sus planes de inversión y desarrollo de negocio.

Con los fondos obtenidos, la compañía puede:

-   Ampliar su capacidad financiera para atender las necesidades del circulante a cargo de activos fijos.

-   Abordar otros proyectos de inversión no necesariamente vinculados a los activos utilizados para obtener la financiación.

-   Mejorar la estructura de balance dotándose de una financiación a medio plazo, reduciendo las posiciones de deuda a corto plazo, mejorando también sus ratios de fondo de maniobra, solvencia y liquidez.

Activos elegibles para operaciones de sale and rentback:

Pueden ser objeto de operaciones de sale and rentback prácticamente todos los activos fijos propiedad de la compañía, con un valor de mercado cierto y justificable

Desde bienes de equipo industrial, unidades industriales, instalaciones, mobiliario, equipos médicos, equipos tecnológicos de hardware y software, elementos de transporte, de construcción, bienes inmuebles tales como oficinas, naves industriales o logísticas, hoteles, oficinas, activos residenciales, etc.

Criterios para determinar la viabilidad de operaciones de sale and rentaback:

Los principales factores que determinan la viabilidad de las operaciones son: el activo objeto de la operación y la solvencia de la compañía arrendataria.

El activo:

La naturaleza y características del bien es determinante para la viabilidad de la operación. Se analiza el valor del activo y cómo de líquido es en el mercado en caso ponerse a la venta.

Por lo tanto, la antigüedad del bien, el fabricante, marca, modelo, grado de personalización del activo a las necesidades y características de la compañía, y el uso o desgaste del bien, serán elementos a tener en cuenta.

El mercado en el que se ubique el activo también condiciona su viabilidad. Hay sectores como el tecnológico en los que hay un mercado de segunda mano muy dinámico y desarrollado. Esta circunstancia facilita su venta una vez finalizado el contrato. Como contrapartida, la actualización continua del mercado equipos y tecnología, implica que los contratos tengan una duración de no más de 3 años.

En caso de bienes inmuebles, condiciona mucho las características del activo, la ubicación y el tamaño del mercado disponible en caso de venta del activo.

Si se trata de un activo afecto a la actividad de la compañía, se tendrá mucho en cuenta la solvencia de la compañía inquilina arrendataria.

Solvencia:

El segundo factor más importante que se valora es la solvencia de la compañía titular del contrato de arrendamiento.

Si ésta no ofrece un perfil de solvencia suficiente que garantice el pago de las cuotas establecidas, difícilmente la operación será viable, por muy bueno que sea el activo.

Diferencias entre renting y leasing:

A pesar de que el renting y el leasing sean dos instrumentos muy similares en su forma, características y enfoque, el renting se diferencia del leasing en los siguientes aspectos: 

-  El renting no incorpora opción de compra sobre los activos, circunstancia que sí incorporan los leasings.

-  El renting es un contrato de servicios entre los cuales está el principal que es el arrendamiento de un bien, mientras que el leasing es un contrato estrictamente de financiación.

-  El renting no es estrictamente una operación financiera con lo que puede ser ofrecida y comercializada por sociedades no necesariamente estrictamente bancarias. En cambio, el leasing sólo lo pueden ofrecer entidades con ficha bancaria.

-  El renting, al no ser una operación financiera, no se contabiliza en el pasivo de la sociedad ni tampoco se declara en CIRBE, mientras que el leasing sí va a CIRBE y a deuda corporativa.

Ventajas del renting:

A la hora de contratar los servicios de renting de maquinaria industrial o cualquier otro tipo, existen diferentes ventajas según la visión de cliente final o fabricante y distribuidor.

A continuación, relacionamos cuales son las principales ventajas en este tipo de servicios:

Punto de vista del cliente final:

Ventajas tecnológicas:

-  Renovación constante de los activos. Permite devolver los equipos al final del contrato o renovarlo por unos equipos nuevos.

-  Unificar bienes y servicios.

-  Simplificación en la contabilidad y administración.

Ventajas financieras:

-   Activos que se mantienen fuera de balance.

-   Posibilidad de deducirse en el Impuesto de Sociedades el 100% de la cuota al tratarse de gasto.

-   Diferimiento del pago del IVA que se liquida a medida que se liquidan las cuotas del arrendamiento.

-   Mejora de los ratios financieros.

Punto de vista del fabricante/distribuidor:

Ventajas Comerciales:

-  Facilitar las ventas, incremento de la capacidad comercial incorporando a la oferta comercial una solución de financiación a medida, con pagos aplazados, que mejora la posición comercial de la oferta en relación a la competencia.

-  Fidelización de la clientela.

Ventajas financieras:

-  Cobro al contado, eliminación de riesgo de crédito de impago.

-  Sin necesidad de financiar a los clientes contra el balance y recurriendo a los recursos propios y facilidades financieras de la propia compañía.

El sale and rentback inmobiliario:

Los inmuebles pueden representar una fuente de financiación para empresas en proceso de crecimiento e inversiones, ya sea aportándolos en forma de garantía hipotecaria de un préstamo, o ya sea mediante una operación de Sale and rentback inmobiliario.

La operación consiste en la venta de uno o varios inmuebles de la misma compañía o grupo, estableciendo un contrato de alquiler a largo plazo (desde 5 años hasta 10-12 años) al vencimiento del cual, el propietario tiene la opción de vender el activo al mercado y por tanto la compañía puede optar a comprar de nuevo el activo o seguir alquilándolo al nuevo propietario.

El sale and rentback es atractivo para compañías que necesitan disponer de una liquidez importante, generalmente para realizar inversiones y financiar crecimiento. También puede ser útil para refinanciar deuda y establecer un calendario de amortizaciones más cómodo a largo plazo.

Del lado del inversor, el producto es interesante porque permite estar invertido en inmuebles con un valor real de mercado con perspectivas de revalorización en el largo plazo y generadores de rentas, recurrentes, estables, a largo plazo, comprometidas por empresas solventes que tienen interés en mantenerse en las instalaciones y eventualmente recuperar el activo al cabo de los años.

La rentabilidad obtenida por el inversor viene dada por las rentas obtenidas por el contrato de alquiler comprometido con la compañía arrendataria y por la revalorización del inmueble una vez finaliza el contrato.

La venta a la finalización del contrato se produce por el valor del activo o un valor residual, que puede estar pactado al inicio de la operación (por ejemplo estableciendo un contrato en que las cuotas incorporan el pago de una parte de la recuperación del activo), o sujeto a opciones de compra preferente siempre previo acuerdo de las 2 partes.

Las operaciones de sale and rentback inmobiliario puede realizarse sobre activos comerciales, industriales, hoteleros, logísticos, residenciales, etc.

Principales aspectos que se toman en cuenta:

-   La naturaleza, valor, ubicación y liquidez de los activos.

-   La solvencia, las garantías de pago y la capacidad de generación de recursos de la compañía titular del inmueble interesada en realizar la operación de alquiler.

-   El destino y el uso de los fondos y el valor que la compañía podrá incorporar gracias a la inyección de capital.

Ventajas de las operaciones de sale and rentback:

Finalmente, finalizamos el artículo exponiendo las principales ventajas que representan las operaciones de sale and rentback: 

-   Capacidad de poner en valor y capitalizar inversiones pasadas, como los activos productivos e inmobiliarios de la compañía, para obtener financiación a largo plazo. Permite un análisis de riesgos más amplio, que no se limita sólo a valorar la solvencia de la compañía, sino que también pondera y toma en consideración el valor del bien objeto de la operación.

-   Financiación fuera de balance: al tratarse de un contrato de arrendamiento, contablemente no representa deuda en el pasivo del balance, con la mejora de los ratios de endeudamiento.

-   Mejora del nivel de Patrimonio Neto y los ratios de autonomía financiera. Al reducir el tamaño del Activo, en términos relativos, el % de Patrimonio Neto sobre el balance aumenta, mejorando así todos los ratios de solvencia y autonomía financiera.

-   Al no ser un instrumento de financiación estrictamente, no carga CIRBE (registro de deuda de Banco de España), con lo que no limita la capacidad de la compañía para seguir financiándose con su pool bancario.

-   Nuevo canal de financiación: permite acceder a un nuevo mercado de liquidez, de compañías inversoras y de gestión de activos (industriales o inmobiliarios) no necesariamente bancarias, cuyo objetivo es comprar activos en rentabilidad, es decir, con contratos de alquiler con compañías arrendatarias solventes.

-   Ventaja fiscal por la deducción del 100% de las cuotas de arrendamiento, al tratarse de gasto, en el cálculo del Impuesto de Sociedades.

-   Deducción del 100% del IVA.

-   Permite incorporar, si se desea, un servicio integral que brinda seguridad y rapidez en la solución de posibles inconvenientes que pudieran surgir durante el arrendamiento. Además, cabe la posibilidad que este servicio se traduzca en ahorro de costes, por el mantenimiento, reparación o reemplazo de los componentes que puede incorporar el servicio.

-   Sencillez para computar los servicios en la contabilidad de la compañía. En una única factura se incluyen todos los conceptos.

-   Operación sin exigencia de vinculaciones comerciales, compensaciones, venta cruzada, etc.

-   Si una vez finalizado el contrato, el bien está 100% amortizado, éste puede permanecer en la empresa si las partes así lo convienen, pero acordándolo en un contrato aparte, no vinculado al contrato de arrendamiento, que por definición no permite incluir la opción de recompra.


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